Bài giảng Quy hoạch đô thị - Chương VIII: Khung thể chế, pháp lý trong quy hoạch và quản lý đô thị

Nội dung text: Bài giảng Quy hoạch đô thị - Chương VIII: Khung thể chế, pháp lý trong quy hoạch và quản lý đô thị

1. Chương VIII Khung thể chế, pháp lý trong Quy hoạch và Quản lý đơ thị VIII.1. Kiểm sốt phát triển Quy định và các biện pháp khuyến khích
2. Mục tiêu mơn học . Giới thiệu bộ máy kiểm sốt phát triển và quản lý mơi trường đơ thị. Kết quả mong đợi . Biết được các cơng cụ phổ biến thường áp dụng trong kiểm sốt phát triển
3. Kiểm sốt phát triển là gì?  Mọi Quy hoạch luơn được kiểm sốt hay giám sát để đạt được mục tiêu quy hoạch.  Kiểm sốt được thực hiện qua các nguyên tắc, quy định.  Các nguyên tắc, quy định này được bắt buộc hay khuyến khích thực hiện.
4. Những quy định đo lường sự phát triển Dựa trên 3 loại quy định: 1. Những quy định trong quy hoạch 2. Những quy định về xây dựng/ thực hiện 3. Những quy định về mơi trường
5. Quy định trong Quy hoạch Xuất phát từ một quy hoạch phát triển. Một dự án quy hoạch thường cĩ các quy định đi kèm nhằm giám sát mục tiêu quy hoạch. Phổ biến nhất là “Phân vùng sử dụng đất”. Quy định cĩ thể là khuyến khích thực hiện, hay khơng khuyến khích thực hiện hay được bảo tồn trong khu vực được quy hoạch. Quy định về phân nhỏ diện tích đất, xây dựng đường sá cũng phải theo những quy định này.
6. Quy định trong xây dựng Luơn hỗ trợ cho quy hoạch và chỉ áp dụng trong xây dựng. Những quy định này luơn đảm bảo yếu tố sức khỏe và mức độ an tồn trong các tịa nhà: . Quy định về khơng gian đằng trước hay đằng sau của tịa nhà, . Quy định về hệ thống đèn chiếu sáng và sự thơng thống, . Gĩc tới của ánh sáng, độ dốc, . Quy định về khơng gian mở, an tồn cháy nổ v.v . Quy định khu đậu xe cho tịa nhà
7. Quy định về mơi trường  Gần đây mới được quan tâm trong quy hoạch đơ thị.  Trong đĩ, sức khỏe và vệ sinh mơi trường được chú trọng. . Quy định về mức ơ nhiễm khơng khí, nước, tiếng ồn, chất thải rắn trong các vấn đề phát triển. . Đánh giá tác động mơi trường - EIA được chú trọng và là một quy định mơi trường đặc biệt
8. Những nguyên tắc phân chia khu vực trong đơ thị  Các khu dân cư, thương mại, cơng nghiệp, dân sự, cơ quan, tổ chức, khu du lịch, giải trí nhằm ngăn chặn việc sử dụng đất sai mục đích, độ cao, và sức chứa của tịa nhà.  Phân khu các khu vưc khác nhau trong đơ thị giúp ngăn chặn sự xâm phạm của một khu vực lên một khu vực kế cận.
9. Các quy định trong phân bố đất đai đơ thị 1. Quy định về phân khu đất đai. 2. Quy định về độ cao của tịa nhà 3. Quy định về mật độ xây dựng
10. Phân chia đất đơ thị  Nguyên tắc: phân chia thành nhiều khu vực,  Tối ưu hĩa nĩ với mục đích tốt nhất, và  Điều chỉnh nĩ bằng lắng nghe ý kiến đĩng gĩp. Lý do: Tránh sự phát triển lộn xộn và sử dụng sai mục đích, Kiểm sốt giao thơng đơ thị, Quản lý đất hiệu quả, Đảm bảo an tồn sức khỏe và tiện nghi đơ thị, Bảo tồn năng lượng, Nâng cao chất lượng mơi trường, Cơng bằng xã hội, và Cân bằng sinh thái. Giá trị đất đai được kiểm sốt ổn định
11. Đất đơ thị thường được chia thành 5 loại: 1. Đất cơng nghiệp và khu vực sản xuất 2. Đất kho tàng 3. Đất giao thơng đối ngoại 4. Đất dân dụng, trong đĩ: - Đất xây dựng nhà ở - Đất cây xanh và thể dục thể thao - Đất trung tâm và phục vụ cơng cộng - Đất giao thơng đối nội và quảng trường 5. Đất đặc biệt ngồi đơ thị
12. Phân vùng chức năng đất đơ thị (88/1994/NĐ-CP) Loại đất ỉT lệ % I. Đất dân dụng 50 – 60 Đất ở 25 – 30 Đất công cộng 5 – 5 Đất cây xanh 5 – 5 Đất giao thông 15 – 20 II. Đất ngoài dân dụng 40 – 50 Đất nông nghiệp và kho tàng Đất cơ quan và các trung tâm chuyên hayT đổi tùy ngành theo tính chất Đất giao thông đối ngoại và công trình của đô thị đầu mối hạ tầng kỹ thuật Đất an ninh quốc phòng Đất khác (nông, lâm nghiệp Đất chưa sử dụng ổngT cộng: 100%
13. Các hợp phần đất cơ bản trong quy hoạch phát triển đơ thị
14. Quy hoạch độ cao Kiểm sốt thơng qua quy định về phát triển độ cao. Lý do: Nhằm xác định độ che phủ, độ cản trở tầm nhìn, ảnh hưởng đến giao thơng, Tạo sự liên thơng giữa các tịa nhà (cĩ thể bằng các đường hầm), Kiểm sốt độ cao phục vụ cho mục đích đặc biệt (hàng khơng, dân dụng, quân sự), và Bảo đảm độ an tồn cho kiến trúc.
15. Quy hoạch độ cao Phương pháp kiểm sốt:  Gĩc tới ánh sáng, độ dốc mặt phẳng  Độ rộng khơng gian của nền nhà/ tỉ lệ độ rộng của nền nhà Hiệu quả:  Những tịa nhà cao khơng được xây gần các tịa nhà quá thấp  Đảm bảo ánh sáng và thơng thống cho các tịa nhà kế cận  Đảm bảo khơng gian tới đường giao thơng  Đảm bảo tầm nhìn đường chân trời
16. Tỉ lệ diện tích của nền nhà Tỉ lệ = Tổng dtích nền nhà Tổng dtích nền đất FAR = 72 / 100 = 0.72 FAR = 80 / 100 = 0.8
17. Gĩc tới ánh sáng
18. Quy hoạch mật độ xây dựng Lý do: • Nhằm tính tốn độ chắc chắn cho mật độ dân cư (dân cư động và dân cư tĩnh) Phương pháp kiểm sốt: • Kích thước tối đa của một khu nhà • Số lượng căn hộ trên một đơn vị diện tích • Tỉ lệ giữa tổng các khu nhà với tổng diện tích xây dựng (diện tích che phủ) Hiệu quả: • Kiểm sốt được mật độ dân số • Đảm bảo được sức khỏe mơi trường • Ngăn chặn sự quá tải
19. Mật độ dân cư động và tĩnh Net density – Gross density 100 0
20. Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN – QĐ 682/BXD/1996 ra ngày 14-12-1996 Khoảng cách các khu đất xây dựng:  ≥ 25 m - nhằm đảm bảo:  Độ thơng thống  Đảm bảo ánh sáng tự nhiên  Đơ an tồn phịng cháy nổ
21. Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN – QĐ 209/BXD/2004 ra ngày 16-12-2004 Quy hoạch tổng thể khu đơ thị:  Khơng gian chức năng:  Chức năng ở  Văn hĩa, giáo dục  Dịch vụ, thương mại  Nghỉ ngơi, giải trí  Giao thơng tĩnh và động  Chức năng quản lý hành chính khu ở  Chức năng làm việc  Hệ thống hạ tầng kỹ thuật
22. Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN – QĐ 26/BXD/2004 ra ngày 02-11-2004 Quy định tối thiểu của 1 căn hộ: 2  Diện tích 1 căn hộ khơng nên < 50 m  Khơng gian chức năng: 2 2  Phịng ở ≥ 2 phịng (phịng đơi ≥ 12 m ; phịng đơn ≥ 10 m ) 2  Phịng vệ sinh ≥ 3 - 5 m 2  Phịng bếp ≥ 5 m 2  Phịng bếp + phịng ăn ≥ 12 m  Chiều cao các phịng ≥ 3 m  Phịng vệ sinh và bếp ≥ 2,4 m
23. Khu dân cư Nam Long – Quận 7 Tổng diện tích: 3,463 ha Đất ở: 1,162 ha (33,6%) Giao thơng & Cây xanh: 1,88 ha (54,3%) Khơng gian mở: 0,1 ha (2,9%)
24. Tổng diện tích: 6,230 ha Diện tích khu ở: 2,379 (38,2%) Cây xanh: 0,9 (14,5%) Khơng gian mở: 0,4 (7%)
25. Mặt bằng khu đơ thị M&C Holding Tổng diện tích: 11,8 ha
26. Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN – QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008 Diện tích đất xây dựng: 2  ≤ 50 m được xây dựng 100% diện tích 2  ≥ 75 m - được xây 90% diện tích 2  ≥ 100 m - được xây 80% diện tích 2  ≥ 200 m - được xây 70% diện tích 2  ≥ 300 m - được xây 60% diện tích 2  ≥ 500 m - được xây 50% diện tích 2  ≥ 1000 m - được xây 40% diện tích
27. Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN – QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008 Chiều cao đất xây dựng:  ≤ 19 m - được xây dựng xát vỉa hè  ≥ 22 m - phải xây lùi vào 3 m từ vỉa hè  ≥ 25 m - phải xây lùi vào 4 m từ vỉa hè  ≥ 28 m - phải xây lùi vào 6 m từ vỉa hè
28. Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN – QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008 Khoảng cách mặt tiền các khu đất xây dựng:  Tối thiểu 7 m  ≤ 46 m - khoảng cách bằng ½ chiều cao (46m) nhưng khơng được < 7 m Khoảng cách mặt hơng của 2 khu đất:  Tối thiểu 4 m  ≤ 46 m - khoảng cách bằng 1/3 chiều cao (46m) nhưng khơng được < 4 m
29. Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN – QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008 Tham khảo thêm:  Nhật báo Tuổi Trẻ  Phát hành ngày 16-04-2008, trang 6  Phát hành ngày 17-04-2008, trang 6
30. Chính sách khuyến khích phát triển  Sự hỗ trợ tài chính (Vd: ngân sách địa phương cho phát triển cơ sở hạ tầng)  Giảm/ miễn thuế (Vd: miễn thuế đối với đầu tư cơ sở hạ tầng)  Thuế lợi tức (Vd: giành cho cá nhân đầu cơ ruộng đất)  Thuế bảo tồn (Vd: giành cho cá nhân sống trong khu vực bảo tồn)  Tín dụng với lãi suất thấp (Vd: đối với xây nhà cho người thu nhập thấp)
31. Chính sách khuyến khích phát triển đất  Phát triển đất đai theo giá nhà nước  Phát triển đất cho thuê dài hạn  Khuyến khích phát triển khu vực ngập lũ (cho phép khai thác tối đa tính năng của đất để đổi lấy khơng gian cơng cộng)  Được phép chuyển nhượng quyền phát triển đất (chuyển nhượng đất trong phạm vi bảo tồn )
32. Chính sách khuyến khích xâydựng Được phép tăng chiều cao cho phần giành ra khơng gian cơng cộng Tăng mái vịm (Vd: đối với tịa nhà cĩ khơng gian cơng cộng)  Tăng khơng gian tới đường giao thơng (Tăng giới hạn giữa đường xây dựng và đường giao thơng)  Tăng khơng gian mở (Khơng gian cơng cộng/ bãi đậu xe )
33. Normally Arcade Allowed within Premium FAR Setback Premium Open space Premium